نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت

• بررسی تجربی نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت

در این مطلب قصد داریم تا در خصوص نکات مهم قرارداد مشارکت در ساخت که براساس تجربیات سازندگان مطرح و با سابقه در این حوزه بدست آمده صحبت کنیم. در واقع میخواهیم قراردادهای مشارکت در ساخت را از منظر چالش هایی که ممکن است برای مالکین و سازنده ایجاد شود ، بررسی و به بیان راه حل های آن بپردازیم.

• گرفتن وکالت بلا عزل از مالکین توسط سازنده

ابتدا سازنده باید از مالکین وکالت کاری بلا عزل گیرد به این نکته توجه شود که در وکالت کاری بلا عزل باید اجازه امضای صورت مجلس تفکیکی و امضای تقسیم نامه از مالکین گرفته شود. اگر مالکین از این کار سرباز زدند راه حل بعدی آن است که هنگامی که مالکین به سازنده وکالت کاری می دهند، تعهد نامه محضری به سازنده بدهند که هرگاه که نیاز به امضای آن ها بود تا 24 یا 48 ساعت آینده متعهد خواهند بود که امضا را انجام دهند زیرا سازنده نمی تواند به جای همه مالکین امضا کند و در صورت مجلس تفکیکی و تقسیم نامه به امضای همه مالکان نیاز است مگر آنکه سازنده از سوی مالکین وکالت داشته باشد.

در زمانی که قرارداد امضا شد برای اجرایی شدن آن لازم است تا سازنده وجهی را بصورت بلا عوض یا قرض الحسنه به مالکین پرداخت کند. در قرارداد های مشارکت یکی از نکات بسیار مهم این است که نام قرارداد می تواند هرچیزی باشد و موضوع آن باید واگذاری اندازه ملک با پلاک ثبتی و آدرس آن در برابر ساخت بنا و هزینه های آن قید شود.

به این نکته نیز توجه شود که آدرس دقیق ملک با تمام جزئیات (پلاک ثبتی، فرعی و…) نوشته شود همچنین مالکین در قراردادی که نوشته می شود نماینده داشته باشند و تعداد نماینده ها فرد باشد که اگر نیاز به رأی گیری شد، بتوان نتیجه گرفت.

• تضامین دوطرفه بین مالکین و سازنده

یکی از موارد مهم این است که تمام متن قرارداد چاپی باشد از نوشته های دستی و حاشیه نویسی نیز خودداری شود و تمام خواسته ها در قرارداد به صورت تایپ شده چاپ شود. حتما در انتهای قرارداد تعداد نسخ ، امضا ، مبادله ، طرفین و تاریخ داشته باشد همچنین در اولین زمان ممکن ملک موضوع مشارکت ، از مالکین تحویل گرفته شود و صورتجلسه نیز به صورت کتبی باشد.

حتما از مالکین تسویه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب شهری تا زمان تحویل ملک به همراه قبوض آن ها گرفته شود. یکی از مشکلات بحث خطوط تلفن ساختمان است که برخی از آن سوء استفاده می کنند و از خط تلفن استفاده شخصی خواهند کرد به همین دلیل قبل از هر مشکلی درخواست مسدودی تمام خطوط تلفن از سوی سازنده به مخابرات داده شود تا زمانی که ساختمان، ساخته شود.

سازنده با مالکین از همان ابتدا در مورد وسایلی چون شیرآلات، درب و پنجره تصمیم گیری کنند زیرا برخی از مالکین وسایل را با خود می برند.

برای دریافت پروانه ساخت از شهرداری ، باید هزینه عوارض پروانه تخریب و نوسازی پرداخت شود و هنگامی که جواز گرفته شد در این زمان سازنده باید از مالکین تضمین بگیرد به اندازه ای که سازنده هزینه کرده است تا زمانی که سند قدرالسهم به نام سازنده انتقال داده شود. اگر هم در همان ابتدا سند قدرالسهم به سازنده داده شده است در این صورت سازنده باید به مالکین تضمین دهد.

همچنین اگر هزینه اسکان یا قرض الحسنه به مالکین داده شده است، بابت آن نیز تضمین گرفته شود و هنگام تحویل ساختمان مالکین هزینه را به سازنده خواهند داد و سازنده نیز تضمین را به مالکین پس خواهد داد.

• عدم عقد قرارداد مشابه توسط مالکین

یکی از مواردی که سازنده باید در قرارداد ذکر کند این است که مالکین اقرار می کنند که قرارداد مشابهی با قرارداد مشارکتی حاضر با شخصی دیگر امضا نکرده اند. گاهی مالکین با سازنده قرارداد می بندند و سپس به دلایلی دچار اختلاف با یکدیگر می شوند و بدون فسخ قرارداد ، با یک سازنده دیگر قرارداد جدیدی امضا می کنند و سپس سازنده اول از سازنده دوم شکایت می کند و دادگاه حق را به سازنده اول می دهد.

همچنین در قرارداد ذکر شود که مالکین اقرار می کنند این ملک مستحق للغیر نیست (هرگاه مالی مورد معامله، در یکی از عقود معلوم گردد که آن مال متعلق به ناقل نبوده، بلکه برای شخص ثالث بوده، میگویند آن مال مستحق للغیر درآمده) و یا مالکین اقرار کنند که این ملک به شخص دیگری واگذار نشده است تا منع و محدودیتی در آینده برای سازنده به وجود نیاورد.

مالکین حتما در قرارداد اقرار کنند که توان مالی و اجرا جهت ساخت پروژه ندارند به همین دلیل از سازنده دعوت کرده اند با مشارکت با آن ها ملک را تخریب و نوسازی کنند. برای مالکین و نماینده های آن ها حتما  زمان بازدید از پروژه در قرارداد تنظیم شود تا این بازدید به صورت نامنظم و هر روز نباشد.

• لیست متریال در قرارداد مشارکت در ساخت

در قرارداد مشارکت حتما ذکر شود که اگر مالک اطلاعاتی خلاف واقع بدهد که به سازنده خسارتی وارد سازد مالک باید خسارت را جبران کند. همچنین اگر سازنده نیاز به پیش فروش دارد حتما این مورد در قرارداد بیان شود و امضای مالکین نیز زده شده باشد.

اگر پروژه نیاز به دریافت وام دارد در قرارداد بیان شود و سازنده مدارک مورد نیاز خود را نیز از مالکین دریافت کند تا بتواند از وام استفاده کند. همچنین اگر ملکی مورد مشارکت است مجوز امکان تجمیع با ملک های مجاور از مالکین گرفته شود به این معنا که سازنده قرارداد مشارکتی را ثبت کرده است اما ممکن است بتواند همسایه ملک را نیز قانع به ساخت کند که برای انجام این کار بهتر است اجازه آن را ابتدا از مالکین گرفته باشد و این اجازه در قرارداد مشارکتی ثبت شده باشد.

حتما پس از دریافت پروانه تخریب نوسازی و قبل از شروع کار یک صورت جلسه تقسیم نامه آپارتمان ها به صورت دستی و شفاف آپارتمان ها بین مالکین و سازنده تقسیم شود و لیست تمام متریال موجود و موارد مصرف با تمام جزئیات (کلید، پریز، لامپ، دستگیره در و…) ثبت شود و از کلی گویی در این قسمت پرهیز شود زیرا گاهی سازنده در قرارداد می نویسد مطابق عرف منطقه اما نمی دانند که این جمله چه چالش هایی را به بار می آورد.

اگر احتمال افزایش بنا وجود داشت حتما در یک صورتجلسه مکتوب با حضور همه مالکین و سازنده این کار انجام شود و نوع تقسیم هزینه ها دقیقا ذکر گردد.

• جرایم در قرارداد مشارکت در ساخت

اگر که در قرارداد ساخت جریمه ای در نظر گرفته می شود حتما دو طرفه باشد و معمولا تعهدات مالکین شامل مواردی چون تحویل ملک، انتقال سند و وکالت کاری به سازنده است. اگر تعدادی مالک وجود داشت تعهدات و جرائمی که برای آن های در نظر گرفته می شود برای همه مالکین باشد به طور مثال واحد 8 حاضر به تخلیه ملک نیست و جریمه برای همه مالکین در نظر گرفته شود تا بقیه مالکین واحد 8 را ملزم به تخلیه کنند.

اصل کل مدارک و یا کپی برابر اصل آن ها را در روز اول قرارداد از مالکین گرفته شود و به آن ها رسید داده شود. در قراردادها داور تعیین نکنید زیرا گاهی باعث خسارت بزرگی به سازنده است. اگر اصراری به تعیین داور بود حتما داور درست و ذیصلاحی انتخاب شود.

اگر حادثه منجر به فوت یا ورشکستگی پیش آمد قرارداد فسخ نمی شود و طبق نظر رسمی کارشناس دادگستری مانده هزینه برآورد می شود و یک شخص حقیقی یا حقوقی کار را تمام می کند و از قدرالسهم سازنده کسر می شود.