انواع قراردادهای پیمانکاری

• آشنایی با انواع قراردادهای پیمانکاری

قبل از آشنایی با انواع قراردادهای پیمانکاری لازم است تا تعریفی از آن داشته باشیم ؛ بطور کلی یک قرارداد پیمانکاری عبارت است از قراردادی که به موجب آن کارفرما (صاحب کار) ، انجام عملی را با شرایطی معین و در برابر وجه و مدت زمان مشخص به یک شخص حقیقی یا حقوقی به نام پیمانکار  واگذار می‌‌نماید.

• مهمترین قراردادهای پیمانکاری بر اساس روش اجرا

  • روش تک عاملی :

نام دیگر آن روش امانی است . در این روش کارفرما بخش قابل توجهی از عوامل اجرایی و فنی را در اختیار دارد. و اغلب فعالیت های حوزه مهندسی ؛ اجرا و مدیریت از سوی وی انجام می شود . لذا بیشترین سطح از مسئولیت را متوجه کارفرما می کند. به همین دلیل است که مدیرانی با سابقه و تجربه سعی می کنند تا جایی که امکان داشته باشد از این روش استفاده نکنند.

از آنجایی که در این روش از پیمانکار استفاده نمیگردد شاهد کاهش هزینه های اجرایی خواهیم بود در عوض هزینه های بالاسری و مستقیم کارفرما بدلیل استفاده از توان داخلی خود بالا خواهد رفت ؛ از اینرو بهتر است از این روش در مقایس بالا و پروژه های بزرگ استفاده نشود. این روش اغلب در پروژه های نگهداری و بهسازی ؛ توسط برخی از سازمانها مانند شهرداری ها ؛ اداره راه ؛ مسکن و شهر سازی مورد استفاده قرار می گیرد.

• • روش دو عاملی :

در این روش کارفرما (صاحب کار) از طریق عقد یک قرارداد واحد ، عملیات مهندسی (طراحی) و ساخت را به شخص دیگری واگذار مینماید. در این روش بیشتر مسئولیت امور به صورت بر عهده پیمانکار بوده و کارفرما عمدتاً نقش مدیریت قرارداد و تأئید مراحل اجرایی را خواهد داشت. از آنجایی که تغییر مفاد قرارداد برای طرفین موجب ادعای جدید خواهد شد.

• • روش سه عاملی :

 در این روش کارفرما با عقد قراردادهای جداگانه عملیات مهندسی (طراحی) و نظارت را به مشاور و عملیات ساخت را به پیمانکار واگذار مینماید. در روش مذکور پس از آماده شدن و تصویب نهایی طرح ، معمولاً اسناد برگزاری مناقصه توسط مشاور ، تهیه و پس از طی تشریفات خاصی جهت مرحله ی اجرا در اختیار پیمانکار قرار داده می شود. استفاده از روش در کشورمان بسیار رایج بوده و ایجاد هماهنگی لازم بین مشاور و پیمانکار بر عهده کارفرما گذاشته شده است.

• • روش مهندسی ؛ خرید ؛ اجرا EPC

از رایج ترین انواع قراردادهای پیمانکاری در ایران EPC می باشد ؛ در این روش کارفرما کلیه مراحل مهندسی (طراحی) ؛ خرید تجهیزات و مصالح و عملیات اجرایی را در قالب قرارداد به یک پیمانکار دارای صلاحیت در این حوزه واگذار نموده و در پایان ؛ پروژه آماده بهره برداری را از وی تحویل می‌گیرد. کلیه مسئولیت ها در این روش بر عهده پیمانکار می باشد. شایان ذکر است عملیات نظارت می تواند بصورت عوامل کارفرما یا نماینده وی یا مشاور صورت پذیرد.

• • قراردادهای EP

در این مدل از قراردادها خدمات مهندسی (طراحی) و خرید تجهیزات توسط پیمانکار انجام میگردد. بیشترین کاربرد این مدل از قراردادها در پروژه های صنعتی می‌باشد.

• • قراردادهای EC

در این مدل از قراردادها کارفرما خدمات مهندسی (طراحی) و ساخت را به پیمانکار واگذار می‌نماید. عمده تفاوت قراردادهای نوع EC با قراردادهای EPC در بخش تأمین تجهیزات پروژه است. تأمین تجهیزات در این نوع قراردادها توسط پیمانکار انجام نشده و کارفرما خود این بخش را برعهده خواهد داشت.

• • قراردادهای PC

در این قراردادها که بیشتر در پروژه های صنعتی مورد استفاده قرار میگیرد ، خدمات خرید تجهیزات و نصب توسط پیمانکار انجام میگردد.

• • قراردادهای EPCF

این قرارداد همان قرارداد EPC است با این تفاوت که خدمات تأمین مالی پروژه توسط پیمانکار یا یک سرمایه گذار انجام می‌گردد. از مهمترین موضوعاتی که در این مدل از قراردادها میبایست مورد توجه قرار گیرد نحوه بازپرداخت سرمایه ؛ سرمایه گذار است.

 

• مهمترین قراردادهای پیمانکاری بر اساس روش پرداخت

  • قرارداد قیمت ثابت یا Lump Sum

در این نوع قرارداد پیمانکار ، بر اساس برآورد انجام شده از ابعاد کامل و مشخصات پروژه و برای انجام خدمات و همه کارها، قیمتی را بصورت مقطوع و ثابت اعلام می دارد و بدین صورت کل کار از طریق عقد قرارداد قیمت ثابت به وی واگذار می گردد. معمولا از این مدل قراردادها در احداث ساختمان های تیپ و انبوه سازی و همچنین تهیه تجهیزات داخلی ساختمان مورد استفاده قرار می‌گیرد.

این سبک قرارداد بیشتر بنفع کارفرما خواهد بود و دلیل آن هم این است که ریسک های ناشی از افزایش هزینه های خود در اثر ایجاد تورم را از بین خواهد برد ؛ در عوض پیمانکار در معرض آسیب قرار خواهد گرفت ؛ لذا بایستی در استفاده از این مدل قرار داد به برخی نکات که در زیر به آن اشاره شده است ؛ توجه نمود.

• چه زمانی بهتر است از قراردادهای قیمت ثابت استفاده شود؟

  1. هرگاه مدت زمان اجرای پروژه کوتاه باشد ؛ بنحوی که نوسان تغییر قیمت ها زیاد نشود.
  2. هیچ تعدیلی به قیمت ها تعلق نگیرد.
  3. پروژه دارای پیچیدگی های خاصی نباشد.
  4. توان مالی کارفرما محدود و مشخص باشد.
  5. تمام ابعاد و مشخصات پروژه روشن و در حین برگزاری مناقصه در دسترس باشد.
  6. هیچگونه تغییرات اساسی و بنیادی در حین انجام پروژه حادث نشود.
  7. احتمال وجود ریسک های بزرگ در پروژه وجود نداشته باشد.

• • قرارداد قیمت واحد یا فهرست بهایی

یکی از مهمترین انواع قراردادهای پیمانکاری ؛ قیمت واحد یا فهرست بهایی است اما قبل از اینکه با این مدل از قراردادها آشنا شویم ، لازم است تا بدانیم فهرست بها چیست؟ فهرست بها مقدار ریالی حجم واحد مصالح و یا خدمات قابل ارائه پیمانکاران است که هر ساله توسط سازمان برنامه و بودجه (معاونت راهبردی ریاست جمهوری) تعیین و منتشر میگردد و مأخذ محاسبه صورت کارکردهای موقت و قطعی کارهای انجام شده طبق نقشه و مشخصات و مفاد موافقتنامه مربوطه می باشد. فهرست بها برای انجام کارهای مختلف ساختمانی و تأسیساتی و راهسازی و غیره تهیه شده است و بصورت سالانه ضریبی با توجه به نرخ تورم در آن منظور می‌گردد.

قیمت واحد درج شده در فهرست بها میانگین بهای تمام شده در هر کار بوده و شامل کلیه عملیات لازم از قبیل تهیه و حمل مصالح به کارگاه (به غیر از استثنائات که تهیه آن به عهده کارفرماست) ابزار کار، نیروی انسانی ؛ ماشین آلات ، ساخت ، اتلاف مصالح ، سوخت ، تعمیر و استهلاک ماشین آلات ؛ نصب و آزمایش و راه اندازی دستگاه ها و … جهت اتمام کامل هر کار می باشد. در این مدل از قراردادها پرداخت به پیمانکار بر اساس اندازه گیری احجام کار انجام شده در پروژه ؛ انجام میگردد.

• استفاده از قرارداد با قیمت واحد یا فهرست بهایی چه مزایایی دارد؟

1. 1. کارفرما دقیقأ مبلغ کاری را پرداخت می کند که بابت آن کار انجام شده است.
   2. همیشه معیاری برای پرداخت بین کارفرما و پیمانکار وجود دارد.
   3. هر مقدار جزئیات نقشه ها دقیقتر باشد ؛ پرداختی کارفرما به مبلغ پیش بینی شده در قرارداد نزدیکتر خواهد بود.
   4. پیمانکار خواهد توانست پیش بینی لازم از آنچه قرار است انجام دهد ؛ داشته باشد.
   5. در این روش منافع پیمانکار و کارفرما بیشتر حفظ میگردد.

 

 

• • قرارداد مدیریت پیمان

در این سبک از قراردادها ؛ کارفرما و پیمانکار بر روی درصدی بابت حق مدیریت پیمان توافق می کنند و پیمانکار مطابق با آن درصد از کلیه مخارج پروژه که می تواند شامل پرداخت هزینه هایی مانند دستمزد کارگران ؛ اجاره ماشین آلات ؛ خریدها ؛ حق الزحمه پرسنل و … شود ، حق مدیریت خود را محاسبه و دریافت خواهد نمود.

از آنجایی که میزان هزینه های پروژه با دریافتی پیمانکار رابطه مستقیم دارد ؛ در واقع افزایش هزینه ها تأثیر مثبتی در دریافتی پیمانکار خواهد شد از اینرو این مدل قراردادها مورد اقبال کارفرمایان نیست. از معایب این مدل قرارداد می توان به نیاز بررسی همواره اسناد مالی ؛ فاکتور ها و صورتحساب ها اشاره نمود که می بایست توسط مشاور یا عوامل کارفرما انجام شود.

لذا بهتر است تنها زمانی از این روش استفاده کنیم که فرصت کافی در تهیه اسناد ؛ نقشه ها و جزئیات فنی در شروع قرارداد وجود نداشته باشد. در این روش حتمأ بایستی از یک پیمانکار مورد اعتماد استفاده شود.گونه های دیگری از قراردادهای مدیریت پیمان نیز وجود دارد که بصورت زیر میباشند.

1. هزینه بعلاوه حق الزحمه ثابت (مقطوع)
2. هزینه بعلاوه حق الزحمه درصدی متغیر
3. هزینه بر اساس برآورد مطلوب (در این روش سقف هزینه اولیه برآورد می گردد و پس از خاتمه کار مابه التفاوت بین سقف هزینه برآورد شده و هزینه واقعی بر اساس توافق بین کارفرما و پیمانکار سرشکن می شود)

 

• • قرارداد کلید در دست یا Turn Key

یکی دیگر از انواع قراردادهای پیمانکاری که به آن طراحی ؛ ساخت نیز گفته می شود ؛ مسئولیت کامل طراحی و اجرا بر عهده پیمانکار میباشد ، بنحوی که کارفرما اصطلاحأ فقط باید با چرخاندن کلید ؛ پروژه را مورد بهره برداری قرار دهد. در این قراردادها کلیه مسئولیت ناشی از هرگونه عیب و نقصی که در محدوده تعریف شده ناشی از طراحی یا اجرای غلط باشد ، متوجه پیمانکار خواهد بود. از مهمترین مراحل در قراردادهای کلید در دست ؛ برگزاری مناقصه و انتخاب پیمانکار است که کارفرما می بایست دقت کافی را داشته باشد و از توانمندی های پیمانکار اطمینان کافی کسب کند.